НОВЫЙ ДОМ

«НОВЫЙ ДОМ» – новый проект издательского дома «САЛОН-ПРЕСС» – объединил в себе компетентность и авторитетность журналов Издательского дома «САЛОН-ПРЕСС» и опыт первого российского издания о частном домостроении «Новый дом», выходящего с 1994 года.Сайт журнала www.new-house.ru

Издание публикует наиболее актуальные материалы по вопросам строительства и обустройства загородных домов, оформления придомовой территории, создания ландшафтных композиций, а также ответы на юридические вопросы. возникающие перед собственниками.

Во 2 номере журнала март-апрель 2013 г представлется информация для тех, кто собирается приобрести загородную недвижимость, будут полезны советы юристов рынка недвижимости («Гладко было на бумаге…», с. 124), раскрывающие аспекты покупки земельных участков и строений на них.

_______________________

ОСТОРОЖНО: НЕДОСТРОЙ!

Купить коттедж или таунхаус в организованном поселке – мечта многих. А если заключить договор, когда на стройке только начали рыть котлованы, можно и сэкономить. Однако экономия порой оборачивается потерей денег и отсутствием жилья. Что делать, если обещанный дом так и не построили?

Что такое долгострой?
По статистике, в 2012 году около 200 организованных поселков Подмосковья пребывали в статусе долгостроя. С юридической точки зрения долгостроем считается объект, строительство которого заморожено более, чем на полтора года. Кроме того, в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, застройщик может перенести срок сдачи дома на 2 месяца – в сумме получается год и 7 месяцев. Но если этот срок прошел, а дом не сдан в эксплуатацию, инвестор (он же покупатель) имеет право в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор и потребовать возмещения средств, пенни, выплаты неустойки.

Виды договоров
При покупке дома вы подписываете договор о намерениях, после чего инвестируете в строительство деньги. Когда дом введут в эксплуатацию и зарегистрируют в Росреестре, он станет вашей собственностью.
Документ, по которому вы вкладываете деньги в строительство блока в таунхаусе, называется договором о долевом участии в строительстве. Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилье не позднее указанного в договоре срока. Если же этого не происходит, то, в соответствие с пунктом 2 статьи 6 того же закона, покупатель имеет право требовать от застройщика возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков в размере ставки рефинансирования Центробанка  за каждый день просрочки. Более того, дольщик может не дожидаться окончания строительства, а в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При подписании будьте бдительны
Но все зависит от пунктов, прописанных в договоре. Предварительный договор купли-продажи (девелоперы называют его ПДКП), в соответствии с гражданским кодексом, по сути – договор о намерениях, и деньги, заплаченные по такому нему, не являются покупкой какого-то товара (в нашем случае дома) – это всего лишь оплата будущих обязательств застройщика. После этого подрядчик (застройщик) должен заключить с клиентом основной договор. Если стороны в положенный срок не заключили основного договора, обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются  в соответствии с положениями ст.427 ГК РФ. А раз все обязательства прекращены, то деньги покупателю должны быть возвращены. Если застройщик сопротивляется, вы направляетесь в суд.
Для гарантирования ваших прав в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты. В первую очередь необходимо указать всю сумму, которую вы платите. Указывается срок передачи коттеджа, обговаривается дата, после которой обязательства будут считаться неисполненными. Бывают договоры, в которых написано, что застройщик в любом случае (не только при форс-мажорных обстоятельствах) освобождается от ответственности за несвоевременную передачу объекта – с такой бумагой на руках потом бесполезно обращаться в суд. В разделе, посвященном ответственности сторон, нужно предусмотреть сумму, которую вам будут выплачивать за каждый день просрочки передачи объекта – это очень хороший мотивирующий фактор для застройщика. Разумно указать, какой именно коттедж или подъезд (секцию) в таунхаусе вы покупаете, адрес (пусть даже строительный), количество комнат, наличие цокольного этажа, материал, из которого возводятся стены. Чем больше подробностей, тем лучше – не жалейте бумаги и времени. Также проверьте, имеет ли право подписывать договор заявленный представитель фирмы-продавца. Если в документе сказано, что фирму представляет гендиректор, то пусть он и подписывает.
Не поленитесь проверить «паспорт контрагента», то есть получить выписку из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц), в которой указано, кто на самом деле занимает пост генерального директора компании. Заплатив пошлину в размере 200 руб., любой гражданин может получить такую выписку в налоговой инспекции № 46 – там вам ее предоставят в течение 5 дней. Единственное, для такого обращения нужно знать ОГРМ (основной государственный регистрационный номер), ИНН, КПП (код причины постановки на учет) и название компании. Некоторые продавцы представляют доверенность, на основании которой они собираются подписать договор, – специалисты советуют в таких случаях воздержаться от подписания документа.
Также в договоре должно быть четко прописано, каким образом после ввода в эксплуатацию объект передается покупателю и кто станет заниматься оформлением права собственности – иными словами, на ком лежит ответственность за передачу пакета документов на регистрацию.

Обманул, обанкротился или не смог?
Причиной недостроя может стать откровенное, продуманное мошенничество, когда люди собирают деньги и даже не собирались ничего строить. Бывает и так, что предприниматели планировали построить, но не смогли. За мошенничество предусмотрена уголовная ответственность, но она наступит, если вы докажете, что у сборщика денег была «злая» воля. А вот «ну, не смогла» подпадает под правовые отношения, которые можно выяснять в суде.
Столкнувшись с мошенниками, вы пишите заявление в полицию – дальше уже правоохранительные органы решают, есть состав преступления или нет.
При правовом разрешении конфликта вы подаете в суд и стараетесь держаться вместе с другими заявителями – группой легче добиться справедливости. Подготовьте исковое заявление, указав в нем все обстоятельства дела (когда, сколько из инвесторов заплатил за свой объект). После того, как суд вынесет решение в вашу пользу, обратитесь к приставу-исполнителю.

Вернут ли ваши деньги?
Стопроцентной гарантии возврата потраченных средств или жилья не существует. Тем не менее, покупатель по договору долевого участия (покупатель секции в таунхаусе) в случае банкротства компании-застройщика имеют шанс вернуть хотя бы часть желаемого, потому что закон защищает обманутых дольщиков – назначается арбитражный управляющий на обанкротившемся предприятии, и он всех распределяет в очередь. Сперва деньги получают те, кто трудился на предприятии, выплачиваются налоги, а оставшееся распределяется между дольщиками. У покупателей отдельно стоящих домов шансы отсутствуют, если компания объявляет себя банкротом.
С 15 июля  2011 г., в соответствии с поправкой к ФЗ о банкротстве ( Федеральный закон  от 26.10.2002 N 127-ФЗ”О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ) и Федеральный закон Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ
“О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)”), можно предъявить не только денежные требования, но и требования к сдаче жилого помещения, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Добиться этого можно, обратившись в арбитражный суд, так как именно в арбитраже рассматривают дела о банкротствах. Однако надеяться на столь благополучный исход:  и деньги вернуть, и объект получить – не стоит. В лучшем случае вы получите что-то одно. Если вы изначально хотите вернуть деньги, учитывайте, что они будут возвращены только в третью очередь – после того, как будут выплачены долги перед гражданами и налоги. Поэтому специалисты советуют взять «натурой», если недостройка не критична.
Если предприятие изначально задумывалось как афера, то за этой организацией не будет числиться никакого имущества. Также надо учитывать, что если в договоре была указана лишь часть реальной выплаченной стоимости, что у нас иногда граждане делают (профессиональные мошенники используют аргумент «ну, зачем вам засвечивать такие суммы?»), то вы не сможете претендовать на реально заплаченную сумму, так как слова самого истца не являются доказательством

Иски
Если строительство заморожено, и застройщик обанкротился, необходимо обратиться в суд с исками – их несколько видов, и вы выбираете, какой нужен именно вам. Первый вид – о признании права собственности на объект (или иск на признании права собственности на долю в незавершенном строительном объекте, если речь идет о таунхаусе). Еще один вид иска – о взыскании убытков (пенни, неустойки), причиненным неисполнением договора по цене на момент вынесения решения судом. Такой иск подают, когда уверены, что у застройщика есть средства для выплаты – в противном случае вы потратитесь на суд, высокую пошлину, получите положительное заключение, но на стадии исполнительного производства выяснится, что «ООО не обладает активами», и исполнить постановление суда невозможно.
Параллельно можно возбудить уголовное дело против руководства компании-застройщика или агента недвижимости – это будет стимулирующим моментом для продавца.

Прогнозы
Почему в недострой превратились дорогие докризисные поселки, понятно, но рискованно ли покупать дома и таунхаусы сейчас? Нарваться но новых банкротов в Новой Москве риск меньше, потому что все продающиеся в столице продукты находятся на более жестком контроле – правительству Москвы не нужны обманутые дольщики. И все же в коттеджном строительстве риск более велик, нежели в строительстве таунхаусов и многоквартирном.
Темпы строительства в Новой Москве поражают воображение. Причиной тому – спешка застройщиков, ведь разрешения на строительство они получили еще в области. Страх, что московское правительство предъявит дополнительные нормативы, велик – он и подстегивает компании. По словам экспертов, сроки все равно не выдерживаются, но спешка на руку покупателям.
На новомосковском рынке коттеджного строительства риск приобрести долгострой выше, так как в Новой Москве городские нормативы – к примеру, на 60 домов должен приходиться 1 детский сад. Ранее застройщик не учитывал этого, а теперь вынужден делить затраты на детский сад между инвесторами. При этом половина домов уже продана. Соответственно, на оставшиеся 30 домов придется дополнительная финансовая нагрузка, и такие дома не найдут своего покупателя. А раз их никто не купит, и строительство будет заморожено. Если поселок продавался на уровне фундаментов, то при такой ситуации он может и не возвестись. Получается, что покупатели таунхаусов рискуют меньше, а фактор Новой Москвы, с одной стороны, снижает риск недостроя, с другой – увеличивает его.

Комментарий специалиста. Константин Андреев, адвокат
Большинство проблем инвесторов или соинвесторов (покупателей секций в таунхаусах) проистекают из-за невнимательного чтения договора – «неудобно огорчать людей своим недоверием, они же нас чаем напоили». Обычно застройщики предлагают типовые договоры, которые, по сути, не являются договорами присоединения товара (как при сделке купли-продажи). Есть смысл прийти со своим адвокатом и после внимательного прочтения потребовать внести в документ пункты, которые вас устраивают. Стоимость адвокатских услуг зависит от времени, которое специалист на вас потратит. Если речь идет об анализе договора, присутствии при его подписании, то в среднем услуга обойдется в 50 тыс.руб. Но сумма может дойти и до 150 тыс.руб, если вы закажете сбор информации о застройщике и т.д.

Комментарий специалиста. Владимир Яхонтов
Недострой возникает по двум причинам Первая – ошибка девелопера: он переоценил стоимость домов, недооценил скорость продаж и интерес к поселку. Вторая ошибка – финансовая. Деньги на строительство обычно берутся из трех источников: собственные, банковские кредиты, средства, которые платят инвесторы на начальном этапе строительства. Если планы продаж на первоначальном этапе не оправдали себя, возникает финансовый кризис. Чаще всего ошибки возникают из-за неправильного планирования. Коттеджное строительство настолько индивидуально, что спланировать тот или иной уровень продаж сложно. В основном существующий на рынке недострой – продукт докризисный, но девелоперы стараются как-то решить вопрос по возобновлению строительства. Например, они банкротят предприятие или меняют собственника. Банк-кредитор забирает поселок себе и начинает его финансировать. При замене собственника договоры, заключенные инвесторами, остаются прежними и не нуждаются в перезаключении. При банкротстве имущество компании распределяется между дольщиками. Но, к сожалению, процесс банкротства очень длительный (компании, которые «встали» в 2009 г., до сих пор не завершили его), а, пока процесс идет, дольщик не может получить свои деньги назад, да и девелопер не может строиться.

Комментарий специалиста. Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru
При сочетании слов «обманутые дольщики» и «поселок таунхаусов» сразу же вспоминается проект на Новой Риге «Барселона». История тянется с 2008 года, когда соинветоры начали активно покупать квартиры-секции. В рекламе поселка перечислялись многочисленные преимущества проекта – близость к столице, интересная архитектура, напоминающая творения Гауди. Однако был единственный, но, пожалуй, самый существенный недостаток. Таунхаусы в «Барселоне» продавались не по договору купли-продажи (долевого участия), а по векселям. В результате через три года строительство поселка было приостановлено, а обманутые соинвесторы вовлечены в нескончаемый круговорот судов, митингов и разбирательств с компанией «Калина», которая реализовывала недвижимость.
В настоящее время появилась другая компания, которая представляет интересы дольщиков в суде. ООО «СТ. Группа», представляя интересы обманутых соинвесторов, участвует в процессе банкротства компании «Калина» с целью завершения проекта «Барселона». «СТ. Группа» решает социальные проблемы обманутых дольщиков за счет собственных девелоперских проектов – обманутым дольщикам выделяются коттеджи в уже работающих проектах компании.
Из данной истории можно сделать вполне конкретный вывод: даже если строительство проекта началось, а застройщик выглядит надежным, нельзя пренебрегать проверкой документов и подписывать сомнительные бумаги при покупке жилья.

Врез. Вы не собственник
Бывает ситуация, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, но покупатели не могут оформить право собственности. В этом случае надо подавать иск о признании права собственности. Тогда регистрация в Росреестре будет произведена по решению суда.

Врез. Свести к минимуму
Чтобы минимизировать риск недостроя, надо проверить надежность девелопера. На рынке существуют профессиональные застройщики и так называемые «любители», для которых строительство – не основной вид деятельности. В сложной экономической ситуации «любители»  спасают главный бизнес, а стройку отодвигают на второй план или бросают. Надежнее договариваться с застройщиками, которые работают с несколькими поселками.
Старайтесь не покупать дома в поселках, освоение которых находится на нулевой стадии (только строится дорога, прокладываются коммуникации). Очень рискованно покупать дом, если он чуть ли не единственный построенный.

Врез. Низкая цена – сигнал опасности.
Она означает, что девелопер закладывает невысокую прибыль, экономит на качестве стройматериалов, и малейшее колебание цен (подорожание арматуры на 2% или падение покупательского спроса на 1%) выводит его в зону риска. Если девелопер строит из кирпича, то, образно говоря, у него есть некоторый «жирок», который позволит предоставить покупателю высокое качество строительства и удержаться на плаву при колебании спроса.
Материал подготовила Ольга Воронова

_______________________

“Выводим дом из-под надвигающегося ареста”

Взыскание на объект недвижимого имущества может быть наложено судебным приставом исполнителем в рамках исполнительного производства, то есть только по решению вступившего в законную силу решения суда.
Следует понимать, что  согласно действующей на сегодняшний день  нормы  ст.446 ГПК РФ,  существует имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В частности, взыскание не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением, если оно является предметом ипотеки. Тоже положение  касается  и земельных участков, на которых расположены вышеуказанные объекты недвижимости.
Определением Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П данная норма признана не противоречащим Конституции РФ, поскольку данное законоположение направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, а также на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав и в конечном счете – на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности. В настоящее время на законодательном уровне ведется подготовка изменения существующей нормы в целях защиты интересов кредиторов, но пока положение остается на уровне действующей редакции ГПК РФ.
Ограничение на совершение сделок с объектом недвижимости в  виде запрета Росреестру регистрировать соответствующие сделки может быть вынесено приставами исполнителями также  и в  порядке обеспечения исковых требований на стадии обращения кредитора в суд. В таком случае пристав накладывает «арест» на недвижимость, который можно будет снять только в случае если дело будет выиграно в суде. Если же дело будет проиграно, то , если это единственное жилье, пристав не сможет обратить на него взыскание, но и снять арест тоже будет невозможно.
Таким образом, имущество имеет большую степень защищенности от претензий со стороны кредиторов, если оно является  единственным жильем. Если судебный процесс уже начался  и наложен арест, чтобы не потерять недвижимость, ему целесообразно придать статус единственного жилья, избавившись  от других объектов, если они при этом не попали в поле зрения кредитора.
Если же кредитор только готовится к судебному процессу, то целесообразно «избавиться» от недвижимости, на которое может быть обращено взыскание, на этапе переговоров с кредитором.
Это может быть договор купли-продажи или  дарения (в последнем случае если это близкие родственники собственник недвижимости сэкономит на налогах). Раздел долей между супругами  не целесообразен, так как обычно при кредитных договорах банки страхуют себя специальным пунктом в договоре, согласно которого супруг несет солидарную или субсидиарную ответственность по сделке, в случае  не выполнения обязательств со стороны основного заемщика.
«Избавляться» от недвижимости можно только на человека, которому абсолютно доверяешь. И здесь имеется  определенная степень риска, потому  что после сделки имущество юридически перейдет к  другому  лицу, даже если он не будет фактически владеть приобретенной собственностью. При изменившихся  обстоятельствах приобретшее  недвижимость лицо, может на законных основаниях требовать своего вступления во владение, в том числе через суд.
Также есть риск признания указанной сделки фиктивной, что, впрочем, малореализуемо, если сделка  будет оформлена правильно и произведены  все  меры предосторожности. Наибольшую активность в доказывании фиктивности подобных сделок будут проявлять налоговые органы, если вы задолжали именно им (при этом сумма задолженности вас как физлица должна быть значительной).
Супруг для этих целей  мало подходит, так как можно будет доказать, что недвижимость наверняка  была  приобретена  в браке и если не было до этого развода  и выделения супружеских долей,  доказать как минимум субсидиарную ответственность супруга  по сделке с кредитором  будет не сложно.
Лучшим вариантом представляются дети или родители должника. Однако, здесь также необходимо учитывать степень существующего доверия  между родственниками.
Возможен также договор купли-продажи с подконтрольным юридическим лицом, но необходимо будет побеспокоиться о том, чтобы аффилированность с  данным юрлицом  не была  очевидна ни для кредитора, ни для суда .
Главное в настоящем процессе – это избавиться от недвижимости до подачи кредитором иска и соответствующего ходатайства об аресте в суд, то есть чем раньше, тем лучше. Суд будет исходить из данных по ЕГРП, которые предоставляет Росреестр и если на момент обращения в суд в выписке  из ЕГРП вы не будете значиться  собственником, не будет и оснований к аресту недвижимости. Следует также помнить, что срок регистрации сделок с имуществом в Росреестре составляет 1 месяц.
В случае дарения ближайшим родственникам расходы  будут минимальными. Под близкими понимаются родственники по прямой нисходящей и восходящей линии (бабушка, дедушка и внуки, дети и родители),  неполнородные и полнородные сестры и братья.
Договор купли-продажи квартиры по закону г.Москвы может быть заключен в простой письменной форме (ППФ) в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Он также будет подлежать регистрации.

В Москве  договор купли-продажи квартиры можно составить и  у нотариуса (в других регионах обязательно). В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина, она устанавливается в зависимости от стоимости объекта и суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи квартиры: до 1 млн. рублей — 1% от суммы договора купли-продажи, но не менее 300 руб.;  до 10 млн. рублей включительно — 10 тыс. рублей плюс 0,75% от суммы договора купли-продажи, превышающей 1 млн. рублей;  свыше 10 млн. руб. — 77,5 тыс. рублей плюс 0,5% суммы договора купли-продажи, превышающей 10 млн. рублей.
На практике схемы выводы имущества  из зоны  риска для каждого случая  должны составляться  индивидуально исходя  из специфики сложившейся  ситуации. Обойтись без помощи грамотного юриста в этой  области бывает довольно сложно и сопряжено с дополнительными рисками и негативными последствиями в случае принятия не верного решения.

адвокат Константин Андреев

_______________________

ПЕРЕСТРОЙ-КА! Что делать?

Из-за некачественного строительства многие покупатели получают дома с недоделками. Некоторые видны сразу, другие открываются потом. Как заставить продавца устранить брак?

Буква закона
Вы обнаружили ошибки, которые допустили строители? Тогда, согласно закону о правах потребителей, требуйте безвозмездно устранить эти огрехи, снизить цену выполненной работы (если деньги уже заплачены), повторно выполнить строительные работы и возместить расходы, которые вы понесли при устранении недостатков своими силами или с привлечением третьих лиц. Как показывает практика, пострадавшие добиваются справедливости в 90% случаев – это большой показатель.
Даже если вам устранили дефекты, обнаруженные во время ремонта, застройщик продолжает нести ответственность за скрытые недостатки. Гарантийный срок на строительство составляет 5 лет – в течение этого периода вы можете неоднократно предъявлять претензии, потому что есть такое понятие как скрытый недостаток. К примеру, 2 года крыша не текла, а потом вдруг с потолка закапало. Или классический пример: дом принимали летом, когда было тепло, а зимой изо всех щелей начало дуть.

Акт приемки
Когда жилье построено, продавец приглашает покупателя оглядеть дом и заполнить смотровой лист. В этот момент надо быть бдительным и придирчивым.
Желательно на осмотр жилья брать с собой специалиста, с которым вы предварительно заключаете договор на оказание услуг по экспертной работе. Почему нужен договор? Чтобы потом продавец не смог предъявить претензию – мол, «ходят тут всякие и непонятно что говорят».
Помимо заполнения смотрового листа вам еще предстоит подписать акт приемки-передачи. Если все в порядке, в этом документе указывается, что никаких претензий к качеству вы не имеете. Если же недоделки обнаружены, надо внести их в список, прилагаемый к акту. Иногда подписание акта совмещают с актом сверки и проведением взаиморасчетов, тогда в документе содержится информация и о проведении этих расчетов.
Если же вы ничего не проверяли, необходимо указать, что для экспертизы не нашлось технической возможности – к примеру, не было прибора, позволяющего определить прочность или углы стен, рулетки, чтобы измерить высоту дверных проемов. Хитрая фраза об отсутствии технических возможностей позволит вам воевать после подписания акта приемки.

Предъявляем претензии
Вы приступили к чистовой отделке дома, и тут выяснилось, что полы и стены надо выравнивать, балконы протекают, из окон дует. Что делать, ведь акт приемки-передачи подписан? Не тратя времени на переживания, пригласите экспертную организацию, которая установит, какие недоделки существуют на данное число.
С результатами этого акта-обследования и жалобой-претензией, вы отправляетесь к первоначальному застройщику. Далее события могут развиваться по-разному. Приличный «халтурщик» законопослушен и устранит недоделки. При этом он имеет преимущественное право не платить компенсацию, а своими силами довести жилье до ума. Если же огрехи в течение 20 дней не устранены, вы делаете все своими силами, а потом выставляете застройщику счет.

Борьба за права
По отношению к некоторым бракоделам приходится быть настойчивым. Может такое случиться, что вашу претензию под разными предлогами не захотят принять. Но, даже если секретарь поставит штамп и входящие данные, не обольщайтесь – эту бумагу все равно могут выбросить в корзину. В этом случае воспользуйтесь услугами «Почты России» и отправьте жалобу с результатом экспертизы заказным письмом (с описью вложения и уведомлением о вручении). Адрес получателя должен быть таким же, как в договоре. Неплохо продублировать письмо и по фактическому адресу, если он вам известен. Через некоторое время вы получите либо квиток-уведомление о вручении (его надо хранить), либо нераспечатанный вернувшийся конверт (некоторые компании принципиально не получают корреспонденцию, зная, что это может быть использовано против них). Не распечатывайте вернувшееся письмо – храните в закрытом виде до суда. В обоих случаях у вас есть доказательство того, что претензия была предъявлена. До суда дело может и не дойти, но подобные превентивные меры не помешают. Если же бракодел не реагирует ни на какие ваши действия, подавайте исковое заявление в суд (по юридическому адресу ответчика).

Комментарий специалиста. Константин Андреев, адвокат, специалист по вопросам недвижимости
Если вы самостоятельно осматриваете жилье, обратите внимание на качество бетонных конструкций, и если заметите отклонение по вертикали, неровности глубиной более 5 мм, трещины в несущих стенах, незаполненные раствором монтажные стыки и швы, требуйте исправления. Есть ли трещины на стекле, плотно ли закрываются окна, хорошо ли прилегают уплотнители, не дует ли? Проверка электрики – очень серьезный момент. Для осмотра электропроводки возьмите с собой лампочку и проверьте все точки, где будут висеть светильники. Водоснабжение, канализация и отопление в основном подлежат визуальному осмотру, но торопиться некуда, поэтому лучше взять с собой специалиста. Вентиляцию у нас по-прежнему проверяют дедовским методом (по направлению, в котором дует пламя зажженной свечи или зажигалки), хотя давно уже существуют приборы, позволяющие досконально проверить тягу.

Комментарий специалиста. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»
Основной спрос сегодня падает на недорогие дома, поэтому многие девелоперы перешли в эконом-сегмент. В результате мы получили низкое качество строительства и применяемых материалов. Покупатель предпочитает дешевое жилье, а ведь стоимость дома складывается из себестоимости строительства и моржи, то есть прибыли девелопера. Заказчик думает, что, чем ниже прибыль девелопера, тем больше выигрывает сам покупатель. На деле же у дешевых объектов довольно низкое качество, так как моржа сейчас приблизительно одинакова – в эконом-классе она составляет 8-10% (в классе де-люкс ситуация иная – там прибыль может доходит до 40%) .

Комментарий специалиста. Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru
На рынке загородной недвижимости довольно часто встречается такая схема реализации коттеджей: строит и продает недвижимость одна компания, а дальнейшей эксплуатацией занимается другая. Вот и получается, что владелец дома не всегда может понять, к кому обращаться с претензией по поводу недоделок. Чаще всего жалобы со стороны жильцов возникают во время ремонта собственного дома и касаются инфраструктуры. К примеру, застройщик обещал построить дороги, поставить детскую площадку, фонтан и так далее. Но на деле инфраструктура оказывается беднее, чем прописано в договоре. В таком случае, обращаться следует к застройщику, как и с большинством других претензий
На рынке встречаются примеры, когда подобные недочеты быстро устраняются, однако есть и менее оптимистичные истории. Все индивидуально и зависит от намерений застройщика и его присутствия на рынке: если это единичный проект, целью которого является лишь материальная выгода, не стоит ожидать добросовестного подхода.

Врез Несчастный случай
Если до момента передачи дом затопило, или он сгорел, вся ответственность за несчастный случай лежит на застройщике. Если же драма произошла после подписания акта приемки, это проблемы покупателя – даже, если он еще не получили документы о собственности.

Врез Акт приемки
Независимо от того, какая именно недвижимость передается, акт приемки должен содержать информацию о дате и месте составления, наименовании сторон (кто кому передает), описание передаваемого объекта (его местонахождение, метраж, состояние – чем подробнее, тем лучше).

Врез Форма и содержание
В заявлении-претензии, которое вы подаете застройщику, должен быть указан в перечень строительных дефектов, ссылки на закон о правах потребителей и требование навести порядок.

Умная мысль
Даже если застройщик устранил недостатки, вы имеете право требовать с него выплату неустойки, потому что дом в установленный договором срок не был построен в надлежащем виде.

Ольга Воронова